今年前三季度房地产市场有四大新趋势。
1、城市二八分化，核心城市核心区触底，远郊区流动性差
城市二八分化，20%人口流入的一线及强二线的核心区率先触底，如2026年1-8月北京、上海二手房成交套数同比分别为6%、15%，均是近5年新高。而人口流出的三四线城市库存高企，成交低迷。
核心区和远郊区差距扩大，如北京海淀、上海静安、深圳南山等核心板块次新房议价空间从去年约10%收窄至2%-3%，远郊新房去化依旧困难。
产品力差异，分化显著。无学区、区位差的老破小，远郊概念盘等流动性较弱，符合新标准的好房子价格韧性强，成交活跃。
2、二手房好于新房，低总价刚需产品是成交主力
二手房成交易主力。1-8月全国二手房交易网签面积5.5亿平方米，同比增长10.6%，连续多月高于新房。
低总价刚需产品为成交主力。2026年1-8月，上海300万以下二手房成交占比达68%。居民购房意愿偏谨慎，大范围改善需求仍在观望。
3、“低容积”产品成新房供给主流，与二手房形成代差，市场客群分化
2026年上半年全国供地平均容积率低于2.0，土地供给呈“低密化”趋势。低容积率意味着低建筑密度、更少户数、更高产品定位。
8月以来，京沪土拍中低密地块持续高热。8月上海松江泗泾容积率1.2地块溢价16.4%，9月北京顺义温榆河容积率1.01地块溢价率17.4%，未来新房市场中洋房、叠拼、大平层占比将提升。
4、居民购房主动“降杠杆”，理性上车
购房者主动提高首付比例，全款购房占比持续上升。2026年上半年，深圳二手房全款买家成交占比25%，同比提升6.3个百分点。广州6月以来，二手房按揭付款比例逐渐降低，8月降至36%。
2024年第1季度-2026年第2季度居民部门杠杆率从62%降至58%。2026年上半年中长期住户贷款仅新增2212亿元，居民对长期债务偏谨慎。
预计未来楼市将延续二八分化。成交量上，人口流入的核心城市二手房维持高位震荡，核心区改善型好房子去化向好，人口流出的三四线城市成交难有明显起色，去库存仍是核心任务。房价上，核心城市核心地段有望触底，远郊及非核心城市仍存下行压力。
我在10多年前提出房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融的行业标准分析框架，2015年提出“一线房价翻一倍”，2020年提出“房价将出现历史性大顶”。
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