嘉理证券楼市进入“卷产品”新纪元，高质量交付塑造越秀地产逆市增长的底气

历经三年有余的深度调整，当前的房地产行业已处于筑底企稳的阶段，“卷产品、竞品质”成为市场竞争的核心。最能对购房决策产生影响的因素也不再仅局限于房屋价格和地理位置上，房屋交付质量也已跃升为房企兑现产品承诺、塑造品牌口碑、构建客户终身价值的核心战场。

能切实兑现“好房子”，是开发商赢得口碑、获得青睐的关键因素——越秀地产以一份亮眼业绩证明了自身过硬的产品实力。2025年上半年，越秀地产实现475.7亿元营业收入，同比增长34.6%，已连续7年保持稳健增长；核心净利润15.2亿元、归母净利润13.7亿元；合同销售额615亿元，同比上升11%，表现优于百强房企平均水平，在克而瑞行业排名稳居第8位。

今年6月中旬完成首期交付的广州琶洲南TOD项目正是越秀地产产品实力的全方位体现。“这个项目交付以来，获得了非常好的认可，这也体现出我们在不好的环境下把基本功做得更扎实。”8月26日，在越秀地产的中期业绩会上，管理层如是称。

造一个、红一个，每个项目热销神话的背后，是越秀地产持续兑现高品质居住空间的产品力和交付力。以此为坚实的根基，面向全年1205亿元的销售目标，越秀地产董事长及执行董事林昭远表示，“下半年，公司有信心，也有能力实现全年稳中有进的目标。”

越秀地产董事长及执行董事林昭远（左二）、越秀地产副董事长、总经理及执行董事朱辉松（右二）、越秀地产联席总经理及执行董事江国雄（左一）、越秀地产财务总监曾志钊（右一）

从精准拿地到高效去化，上半年实现逆势上涨

在行业整体仍处于深度调整的当下，大多数房企还陷在销售下滑的困境中时，越秀地产以超预期销售实现了“逆周期”突破。

在今年上半年实现合同销售额615亿元，同比增长11%，成为行业TOP10房企中唯三的正增长房企之一，增速更是排名第二。

这其中，来自一线核心城市的销售额达495亿，占总销售额80.5%。在北京，越秀上半年实现合同销售额197.2亿元，同比大幅增长255.1%，成长为市场占有率最高的房企；在大本营广州，实现157.56亿元销售额，排名第二；在上海也实现了144.92亿元销售额，位居第六名。

这背后是精准投资带来的优质土储。在当下市场，一二线城市是“硬通货”，城市经济基础良好，人口持续流入，需求相对稳健，可以撑起企业的现金流和利润安全边际。越秀地产的土地正是集中于这样的核心城市和重点区域。

据披露，截至2025年6月底，越秀地产总土地储备达2043万平方米，有94%分布于一线和强二线核心城市，其中近5成位于广州、北京、上海等高能级城市。

秉持着这一原则，越秀地产把更多的资源投注在了这些确定性强，业绩兑现度高的城市，今年上半年在广州、上海、北京、杭州等核心城市积极补仓，权益投资额109.6亿元，一二线核心城市投资占比92%。

与此同时，越秀地产以“小地块、快周转”的策略，形成了“精准投资—快速去化–资金回笼”的高效闭环，夯实了销售逆市增长的根基。

在当前市场环境下，购房需求升级为“住好房”已经成为业内共识，因此在选好地块之后，企业更需要以足够动人的产品来打动购房者。深谙这一变化的越秀地产，积极把握新周期市场结构变化趋势，以卓越的产品力和交付力回应购房者需求。

今年初，越秀地产率先响应住建部“好房子”政策，发布了“4X4好产品理念”，更以全维度高品质的“4+X”产品体系锁定改善型需求红利，多个高品质项目得到市场验证和行业的认可，各地“好房子”全面开花。

在北京，海淀和樾望云、和樾玉鸣双项目2025年开盘劲销152亿元；在上海，静安天玥项目开盘即售罄，销售额达23亿元；在广州大本营，“广府系”珑悦西关、熙悦江湾等项目热销频现、先锋系产品东山云起项目开盘去化近9成……

凭借对优质土储的锁定，聚焦一线及强二线城市核心地块，叠加“好房子”产品赢得市场认可，缩短去化周期，越秀地产形成了精准投资与高效回款的闭环，促成了可兑现的销售预期。这进一步赢得了来自资本市场的高度认可。

6月初，惠誉国际评级机构维持越秀地产长期发行人评级为“BBB-”投资级，同时将展望上调至“稳定”。8月25日，标普也授予越秀投资级评级，为时隔一年来首次看好中资房企。

标普和惠誉都认为越秀地产的市场竞争力显著，未来业绩增长具备确定性。标普表示，越秀地产长期深耕一线及强二线城市，在经济较为发达的更高能级城市有大量业务敞口，形成了良好的市场口碑；同时，越秀地产在高能级城市的土地储备和稳定良好的口碑支撑其在未来的业绩销售。

从设计理念到工程实践，“好产品”理念全副武装

在产品创新领域的布局如此具有前瞻性，背后是越秀数十年如一日对“好产品”的坚持。

在住房发展需求持续升级的当下，越秀坚定地锚定“好产品”打造，将过去40余年的开发经验凝练成“4×4好产品理念”，从“品质、温度、智慧、成长”四个维度，形成对产品力打造的明确指引，让落地的每个产品都实现对生活的一次全面升级。

对越秀来说，塑造每个产品最重要的标尺和准则是人的需求。越秀认为，随着时代的变化，客户最关注的敏感点也随之变化，只有尊重客户、尊重市场、尊重时代的变化，才能做出真正的好产品。

以此为原则，越秀一直以客研先行的方式，充分读懂市场与客户，再带着这份需求深入产品设计，实现与客群高度贴合的研发，深度诠释“有人味”的理念。

在郑州，越秀·天悦江湾项目在拿地之初，就从约3000份客户调研、超百次客户深访中汲取思路，深入了解客户家庭需求、生活方式变化、不同收入和职位的人群定制化需求，考虑不同家庭的成长需求及未来的居住需求，以此指导项目开发。为满足各类客群的居住痛点，越秀·天悦江湾项目前后推敲了150余次设计方案，以及100多个的产品价值点。

在广州，“城市人文系”首批作品“广府三章”亦如是，调研了近百批广州老城家庭后，在产品设计和规划中的细节中，体现出对广府人生活习惯和情感需求的充分了解。例如针对性地调整建筑与园林排布，提升社区内的通风与光照条件；堪称广州精神图腾的榕树也被植入项目中……

这不仅是对客户生活诉求的回应，更是对在地文化的深刻理解和呈现，是对本土文化和精神内核的回应，展现出的是越秀在激烈市场竞争中宝贵的人文温度。

值得一提的是，将在地文化融入产品中，意味着每个项目都有其独一无二之处，具有不可复制性，因此在设计建设过程中，会存在诸多非标的细节。高精度地兑现每个细节，对项目施工也就提出了更高的要求。

为了保证这些项目的高品质交付，越秀以精益管理为目标，整合资源，优化流程，打通过往设计与工程之间的壁垒，推进设计施工一体化，各条线统一向好产品看齐，形成高度共识，不断夯实开发管理功底，并推进技术迭代和更高水平的供应链管控，有效保证优质产品的顺利落地。

对越秀来说，交付不仅仅是把优质的房子交到客户手中，更是将一种品质生活带给客户。这也驱使着越秀在更多细节处精雕细琢。

除了在设计阶段，为适配各类智能产品提供便利之外，越秀还在持续探索更多科技应用，包括在绿色科技上加大投入力度，实现“近零污染精装修”的交付标准，并提升社会智慧化管理水平等。

这些还不够。长于造城的越秀，眼光并不局限于单个项目，还是将客户、社区和城市发展都纳入到了成长路径之中。例如在广州越秀·观樾项目正式开启之前，越秀先完成了对“月亮湖”的生态修复和景观提升，并对广州国际湖区的自然植被进行了完善丰富，让这一片自然成了每个人都能平等享受的资源。

当行业还在讨论“保交付”时，越秀就这样迈入了“超预期交付”的新阶段。对越秀来说，每一个项目的交付都不是终点，是从“住有所居”到“住有优居”的跨越，也是理想生活的新起点。

从品质交付到反哺销售，与客户实现双向奔赴

规模至上的时代已经过去，行业开始回归需求的本质，向着低杠杆、精细化的内生型模式过渡。

克而瑞认为，在这样的新形势下，产品力、交付力、服务力方面的不断精进已成为行业的共识，也是房企践行长期主义的立足之本。作为房企与C端连接、增进口碑与信誉度的重要窗口，不断提升交付品质、完善全周期交付服务体系，是开发商在激烈市场竞争中行稳致远的根本之道。

市场是最好的试金石。正是突出的产品力，以及高水准的交付，造就了越秀逆势向上的力量。

事实上，在市场下行期，能否交付一度成为购房者最关心的话题时，越秀以一套套好房子、一次次高品质的交付，成为楼市的定心针。

2022-2024年，越秀地产连续三年每年完成超一万套交付任务，集中交付期间到访交付率逐年提升，从90%一路走高至97%，总体满意度更是连年大幅上涨，从77分到82分，直至93分。

凭借一次次值得信赖的交付，越秀的项目越来越红。2024年，在售的广州星瀚TOD项目出现了一股“老带新”的热潮，每成交的100套中有16套是业主推荐或复购；同年底，新盘越秀·云悦拿地仅一个月，就蓄客超500组，不仅首开“日光”，更实现“两开两罄”。

一直深受交付困扰的郑州市场，越秀天悦江湾不仅凭借对客户需求的洞悉，打造出贴合市场需求的产品，更凭借国企的可靠实力和长久累计起来的口碑，赢得了客户最深层的信任，在入市后多次刷新当地近2年平销项目单月成交纪录，并成为区域市场占有率第一的改善红盘。

市场对产品和品牌的信任，将一个又一个热销盘推成了“长红盘”。琶洲南TOD项目最早于2022年推出，用时仅8个月就售出近450套房产，成交额达到95.7亿元；2023年，该项目实现157.67亿元的成交额，销售套数更是突破700套，刷新当年广州市场的销售纪录。至2024年，该项目累计销售额已达348.5亿元，成为全国单盘销冠。

越秀并未止步于此，为了进一步提升业主的交付体验，越秀还在不断优化交付模式，实施“96431”交付管理体系，秉持“慢工出细活”的理念，为客户带来好产品。这其中，越秀还早早开启透明交付，借助数字技术打破信息壁垒，将房屋的“全生命周期数据”交给业主，将各类隐蔽工程、材料溯源、验收数据等关键信息可视化，实现可追溯，从而让质量管控从后台走向前台，从根本上建立业主对项目和品牌的信任。

在琶洲南TOD项目上，越秀就采用了“悦居码”，业主可通过扫码获取房屋“基因图谱”——包含举牌验收照片、材料溯源、管线三维图及隐蔽工程影像。工程档案袋信息实现指尖可查。这极大地增强了业主对交付质量的信任，并能进一步倒逼施工单位提升工艺质量。

2025年，这一高质量的交付计划仍将持续，共计19个项目、36批次，超9200套住宅将交付。截至目前，已有8个批次、2538套交付工作完成，其中包括琶洲南TOD、天河和樾府、万博和樾府、江湾和樾、琶洲樾、观樾等“六小龙”项目。

正是长期对好产品的坚持和对交付的执着，越秀地产在每个城市都以超高的品质产品、高标准的兑现水平，展现了其可靠的国企底色和对城市的尊重，造就了一个又一个现象级热销，持续反哺销售业绩。

举报文章作者